On vous en parlait il y a quelques mois : les nouveaux projets sont en marche !
En fait, il s’agit de 2 investissements immobiliers, exploitant chacun des stratégies différentes : location courte durée et colocation. Aujourd’hui, le premier bien exploitant la stratégie de location courte durée est en place et tourne depuis maintenant plusieurs mois (depuis Avril exactement).
Revenons d’abord sur l’objectif
L’idée est de démultiplier nos actifs (ou ressources) afin de préparer notre liberté financière. Mais attention, pas question de faire n’importe quoi. L’objectif est de créer le plus de valeur ajoutée possible pour les gens à qui nous allons offrir le service. Ainsi, on est dans une relation gagnant-gagnant, on construit quelque chose de solide.
Par où commence-t’on ?
La cible
Appartement de type Studio ou T1 de 25 à 40m2. Personnellement, je ne suis pas fan des cages à poules de 17m2 que certains proposent en location courte durée. Chacun sa vision et surtout nous pouvons le faire car investissons en dehors des centres-villes des grandes agglomérations.
La démarche achat
En plus d’exploiter une stratégie directrice, nous souhaitons optimiser la démarche en exploitant toutes les bonnes idées : par exemple, la stratégie d’achat-revente : acheter au meilleur prix un bien que personne ne veut, le transformer en apportant notre valeur ajoutée pour qu’à la revente, tout le monde se l’arrache ! Pour cet investissement, nous avons donc acheter un bien qui n’était pas à vendre ! En effet, lors de visites de prospections, nous sommes tombé sur un vendeur voulant se débarrasser d’un bien qu’il n’avait pas (encore) mis en vente. Rendant service au vendeur qui n’a du coup pas besoin de mettre une annonce en ligne, ou faire appel à une agence, gérer des visites, etc. et connaissant bien le marché, nous faisons une offre très intéressante pour les 2 parties. Ainsi, à la signature de ce T1 de 38m2 refait à neuf avec goût, nous gagnons 20 000€ net environ en imaginant qu’on le revende immédiatement avec une commercialisation de qualité. Bien sûr, pas question de le revendre, l’objectif est tout autre mais grâce à ça, le prêt bancaire pour financer l’acquisition sera plus bas et à terme le cash-flow plus important.
La location courte durée
Quand on se lance dans la courte durée, vu de l’extérieur, ce n’est pas forcément facile : c’est comme un hôtel. Comment trouver des clients et être sûr d’avoir suffisamment de réservations, beaucoup de papiers, contrats de location à faire signer à chaque nouvelle arrivée, le ménage, le linge maison et de toilette à gérer, l’accueil des clients, etc. Heureusement, plein de services existent pour simplifier tout cela !
Trouver des clients
Trouver des clients c’est d’abords bien commercialiser son produit : avoir son propre site internet et faire de la publicité en local, utiliser Airbnb, booking.com, etc. ou encore Le Bon Coin ! Les solutions ne manquent pas et ont toutes leurs avantages (et inconvénients). En tout cas, elles sont toutes à portée de main !
Nous en avons testés un certain nombres (toutes celles citées précédemment et d’autres) et en utilisons plusieurs à la fois. Faire simplement attention aux sur-booking involontaires, on parle d’expérience !
Service et qualité d’abord !
Pour bien réussir, il faut savoir se démarquer et ne pas hésiter à investir pour satisfaire au mieux les personnes qui vont séjourner chez nous ! En général, elles vous le rendent bien : appartement restitué nickel, messages de gratitude ; ça fait plaisir de faire plaisir. Nous n’utilisons pas de service de conciergerie pour l’instant – c’est un choix – mais tout est fait pour être simple pour nous et à forte valeur ajoutée pour nos clients : par exemple, nous faisons travailler un pressing écologique situé à 2 pas de l’appartement pour le lavage du linge de maison et de toilette.
Les chiffres
En suivant un processus clair, on s’assure d’atteindre l’objectif : avoir un actif de plus, une source de revenus qui nous donne de l’indépendance financière.
L’opération en quelques chiffres: achat frais de notaire inclus 75 000€, financé à 110% (on a financé aussi les petits travaux de finition, et même le canapé, chuuutttt !).
Soyons clair, l’un des objectifs est également de ne pas sortir un centime de notre poche (ou le moins possible). Le travail avec les banques est donc essentiel et bien présenter son dossier est indispensable !
Ce qui nous fait une mensualité de 360€ assurance incluse sur une durée de 20 ans. Il faut en profiter, les taux étaient très bas en ce début d’année (1,35% sur cette opération).
Nous choisissons de louer à la nuit 80€ (+ frais de service), c’est plutôt sur une fourchette haute mais nous sommes sur un produit d’excellent standing et les hôtels équivalents en qualité des alentours sont sur les même tarifs. Il faut donc qu’on loue l’appartement 4,5 nuits par mois pour être à l’équilibre par rapport au prêt (sur un potentiel de 30 nuits, le risque est raisonnable).
Sur les 5 derniers mois, l’appartement a été loué en moyenne 15,5 nuits par mois. Soit un cash-flow de (1240€ – 360€ (le prêt) – 170€ (frais divers)) = 710€
Frais divers : assurance PNO, box internet, eau, électricité, charges copro.
Il y aurait beaucoup de choses à rajouter, mais pour ne pas s’étaler plus ici, on vous laisse poser vos questions si nécessaire et y répondrons avec plaisir !