La location rentable en chiffres

Investir dans l’immobilier ce n’est pas que pour faire du déficit en vue de défiscaliser.  En fait, il ne faut – dans la majorité des cas – jamais faire ça ! Mieux vaut créer de la valeur, gagner de l’argent et payer des impôts ! Impôts qui d’ailleurs pourront être minimisés si on connait les subtilités de la comptabilité vs fiscalité. Mais revenons d’abord à la location rentable : le but est de ne pas sortir d’argent de notre poche mais au contraire de se constituer une rente pour nous donner de l’indépendance financière.

Voici donc la description et le tableau de bord de notre dernier achat que nous détaillerons juste après.

Description

Appartement 40m2 dans copropriété de 5 lots, 1 pièce, cuisine et salle de bain équipées, WC indépendant. Le bien est situé dans la banlieue Lyonnaise, à 15km du centre de Lyon.

Tableau de bord

Les explications

Les données d’entrée : on achète le bien 73 000€.  Ici on a fait une belle négociation pour acheter au meilleur prix mais parfois le bon prix est celui affiché ! Les frais de notaires prévisionnel sont de 6800€, environ 7% du prix d’achat. Nous n’avons pas prévu de travaux vu l’état du bien et comme nous avons un peu de cash à placer, on met 3000€ d’apport. Sur ce dernier point, c’est très personnel et en général je dirais plutôt de ne pas mettre d’apport.

Cela nous donne un total de 76 800€ à financer, soit une mensualité de 357€ pour un emprunt du 20 ans (prévu à 1,35%), assurance 100% comprise (c’est important, assurez-vous bien).

Après une étude de marché, on prévoit de l’exploiter en courte durée à 57€ la nuit (les hôtels autour sont dans le 75/90€ la nuit) et dans le tableau ci-dessus on part sur une prévision pessimiste de location de 12 nuits par mois ! Cela nous fait un total de 684€ par mois. On a des charges, il faut donc les prendre en compte (assurance copropriété, taxe foncière, etc.).

Tous ces chiffres (entrée d’argent – sortie d’argent) nous donnent ainsi une rente mensuelle de 242€.

La rentabilité

Rentabilité brute = [(loyers mensuels encaissés) x 12 ] / (Prix d’achat + frais notaire)

Rentabilité nette = [(loyers mensuels encaissés) x 12 – charges] / (Prix d’achat + frais notaire)

Pour rappel, le livret A est en ce moment à 0,75%… Rien de comparable avec nos 10,29%, même si on peut faire mieux 😉

D’ailleurs, en passant sur une durée de 25 ans, la rentabilité serait meilleure et le cash-flow aussi.

Cash-flow

Le cash-flow, c’est la quantité d’argent que vous avez généré, on l’a appelé rente mensuel dans le tableau de bord. C’est la différence entre ce que cela nous coûte et que ce cela nous rapporte (entrée d’argent – sortie d’argent).

Le TRI

Le TRI, c’est le taux de rendement interne. TRI est une fonction mathématique de Excel, calculé automatiquement sur la base de la liste des revenus annuel pendant la durée du prêt, en ajoutant à la dernière année le prix d’achat du bien et en enlevant à la première année le montant de l’apport. plus le TRI est grand mieux c’est. Et quand Excel n’arrive pas à le calculer (comme ici dans notre cas), c’est qu’il est infini et c’est top !

Le TRI vous fourni un nombre que vous pouvez utiliser pour comparer des projets concurrents et prendre la meilleure décision d’investissement !

Pour notre exemple : Fx=TRI(C27:C51)

Le ROI

Le ROI est le Retour sur Investissement (ROI : Return On Investment en anglais), c’est à dire, si on a mis de l’apport, en combien de temps on récupère sa mise. Dans notre cas, on récupère 100,8% de nos 3000€ dès la première année. Et si Excel bug (#DIV/0!) c’est que vous n’avez pas mis d’apport et que le ROI est infini !

Le taux de couverture

Le taux de couverture est l’un des chiffres préféré des banquiers. Il leur permet de juger de la prise de risque. En clair, le taux de couverture mesure combien de fois le loyer mensuel encaissé permet de payer la mensualité du prêt bancaire.  Donc plus il est élevé, mieux c’est ! Pour être bien avec la banque, il faut au minimum un taux de couverture de 1,30. Si le taux de couverture est inférieur à 1, revoyez votre copie car le plan d’investissement n’est peut-être pas très intéressant !

Aujourd’hui

Le tableau était un prévisionnel plutôt pessimiste (souvenez-vous, on avait prévu de louer 12 nuits par mois à 57€ la nuit). Aujourd’hui et depuis les 6 derniers mois, il est louée en moyenne 14 nuits par mois à 67€ la nuit. La mensualité réelle assurance comprise signée avec la banque est de 367€/mois. Cela nous fait un cash-flow de (14 x 67) – 367 – 75 = 496€ par mois.

J’espère que ce petit tour des chiffres vous aura aidé à y voir plus clair et vous pousse à passer à l’action ; ne lâchez rien, restez motivé !